L’intervention d’un avocat dans un litige en copropriété
La copropriété se scinde en 2 catégories distinctes : la copropriété horizontale et la copropriété verticale. Leur différence réside dans la disposition des biens à louer. La copropriété verticale est érigée dans une tour d’habitation, tandis que la copropriété horizontale est disposée sur un terrain commun fractionné en plusieurs zones de jouissance. La vie des résidents soumis au régime de copropriété horizontale ou verticale est délicate. Les mésententes peuvent rapidement se transformer en litige. Alors, comment venir à bout de ses conflits de voisinage grâce à l’intervention d’un avocat en droit immobilier.
Piqûre de rappel sur les règles de gestion de la copropriété
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété (ou la déclaration de copropriété) est un document qui expose l’organisation, l’administration, les droits et les obligations des copropriétaires. Il est considéré en tant que contrat et est remis à tous les locataires dès la signature de leur bail.
Le document couche sur papier les règles qui garantissent la tranquillité et le mécanisme au sein de l’immeuble, en l’occurrence :
- les règles de gestion ;
- la répartition des charges de copropriété ;
- les règles d’administration ;
- les règles de vie pratique.
Les règles de vie pratique encadrent les conditions d’utilisation des parties privatives et des parties communes.
Le document contient aussi des clauses spécifiques relatives aux impayés de charges de copropriété, aux nuisances sonores, aux animaux domestiques et à la location saisonnière.
Le syndicat de copropriété
Le syndicat de copropriété est une personne morale composée de la collectivité des copropriétaires. Il applique le régime de la copropriété divise, selon les articles 1038 à 1109 du Code civil du Québec.
Le syndicat de copropriété s’acquitte de plusieurs rôles :
- entretien et administration des espaces communes ;
- sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ;
- exécution des travaux de conservation, de rénovation et d’entretien ;
- compte-rendu des procès-verbaux des assemblées générales ;
- conservation du fond de travaux de réparation et d’entretien ;
- fixation de la contribution de chaque membre aux charges communes ;
- démarrage des travaux en copropriété ;
- souscription à une assurance copropriété.
Après autorisation de la déclaration de copropriété, le syndicat peut aussi demander aux tribunaux d’acquérir des parties privatives ou des parties communes, de vendre une partie de l’immeuble, ordonner l’arrêt d’une action ou demander la réalisation d’une opération à un copropriétaire.
Le conseil d’administration
Le conseil d’administration est une branche du syndicat de copropriété. Il se compose de propriétaires d’unités élus par les copropriétaires. Le règlement de copropriété édicte d’ailleurs les compétences requises pour assiéger au conseil d’administration, le mode d’élection ainsi que le mandat des administrateurs.
Le conseil d’administration assure l’entretien et la conservation des lieux. Il s’occupe des aspects administratifs et supervise le travail du gestionnaire immobilier.
Il est aussi le mandataire du syndicat et assure la gestion des affaires du syndicat. Cette tâche se traduit par l’accomplissement des formalités administratives et légales ainsi que l’administration de la trésorerie du syndicat. Dans cette lancée, il élabore un budget prévisionnel d’acquittement des dépenses annuelles.
Quels sont les droits et les obligations des copropriétaires ?
Les copropriétaires endossent chacun les mêmes responsabilités et jouissent des mêmes prérogatives.
Les droits des copropriétaires sur les parties privatives
Durant l’achat de leur logement et des dépendances qui s’en accompagnent, les copropriétaires s’approprient aussi une part des parties communes (cours, jardins, murs porteurs…). En fonction du règlement de copropriété, un copropriétaire peut louer ses logements à un tiers de son choix. Il a également le droit de scinder ou de réunir ses logements comme bon lui semble (réunir 2 lots, 2 logements situés côte à côte, partager une surface en 2…) sauf interdiction de la copropriété.
Le copropriétaire peut modifier la disposition des pièces par l’édification de murs porteurs ou par l’abattement d’une cloison. Il peut aménager des placards, changer les revêtements des murs et entreprendre des travaux d’entretien pourvu qu’ils ne touchent pas les parties communes.
Les droits des copropriétaires sur les parties communes
Tous les copropriétaires détiennent une quote-part des parties communes. Ils jouissent des mêmes droits sur leur utilisation. Ils sont libres de les exploiter sous réserve de respecter les règles de copropriété.
Une partie commune (une terrasse sur le toit ou une cour accessible seulement par un copropriétaire) peut être réservée à un copropriétaire, si la disposition est mentionnée dans le règlement de copropriété.
Les obligations des copropriétaires
Les charges communes relèvent de la responsabilité des copropriétaires. La contribution de chaque membre est estimée en proportion de la valeur relative à leur fraction de l’immeuble.
Le copropriétaire doit obtenir une autorisation du syndicat avant la réalisation de travaux de rénovation, d’entretien ou de construction. L’obtention de l’autorisation garantira la conformité des travaux à la direction de l’immeuble.
Tous les copropriétaires doivent collaborer avec le syndicat de copropriété dans les travaux de conservation de l’état de l’immeuble.
Quels types de conflits surviennent dans une copropriété ?
La vie en communauté n’échappe pas à quelques querelles qui ponctuent le quotidien des copropriétaires.
Les litiges entre copropriétaire
Les copropriétaires se heurtent à des troubles de voisinage, notamment des nuisances sonores.
Les usages abusifs des parties communes est un motif récurrent de litiges entre copropriétaires. Certains s’attirent aussi les foudres des voisins à cause d’une utilisation non-autorisée des parties communes.
Les litiges liés aux travaux sont fréquents. Un copropriétaire qui effectue des travaux sans une autorisation du syndicat s’expose à un risque de contentieux.
Pour finir, les charges impayées sont un motif courant de litige. Un climat de discorde émerge quand les autres copropriétaires doivent combler le vide du copropriétaire défaillant.
Les litiges entre copropriétaire et syndic de copropriété
Un copropriétaire peut poursuivre le syndic de copropriété pour manquement à ses obligations :
- négligence des travaux d’entretien et de réparation provoquant un sinistre dans une zone spécifique de l’immeuble ;
- négligence du règlement ;
- non-respect du mandat ;
- abus de pouvoir ;
- pratiques frauduleuses confirmées ;
- prise de décision non-conforme à la déclaration de copropriété.
Après une décision unilatérale, les copropriétaires ont le droit de changer de syndic de copropriété pour une faute grave même pendant l’exercice de son mandat.
La médiation pour résoudre les litiges
Si l’arrangement à l’amiable s’est avérée être un échec, la médication constitue la deuxième solution pour sortir d’un conflit en copropriété.
Les principes de la médiation
S’agissant d’une démarche volontaire, la médiation ne peut se faire sans le consentement des 2 parties. Son objectif est de parvenir à un compromis grâce à la présence d’un médiateur. L’approche est rapide et moins chère qu’une procédure judiciaire.
Il existe 2 types de médiations : la médiation judiciaire et la médiation conventionnelle. La première médiation se déroule à la demande du juge ou de l’une des parties, tandis que la seconde se passe hors procès.
Le rôle du médiateur
Le médiateur est un tiers mandaté pour faire le trait d’union entre les 2 parties. Il conserve son impartialité et fluidifie les échanges durant les démarches de règlement à l’amiable. Sa mission est de parvenir à un accord qui sert les intérêts des 2 parties.
Il incombe au syndic de solliciter un avocat qui, à son tour, trouvera une association spécialisée ou une personne experte en médiation.
Les solutions proposées en médiation viennent des suggestions des 2 parties. Le médiateur se limite à l’instauration du dialogue et d’un climat propice aux échanges. Il s’assure aussi que les décisions le lèsent aucune partie.
Le rôle du syndic de copropriété
L’Assemblée générale désigne le syndic en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires. Dans un litige, il endosse le rôle de médiateur, régule la situation, atténue la tension et trouve une solution amiable.
En cas d’échec, le syndic rappelle à l’ordre les parties défaillantes, impose le respect du règlement de copropriété et envoie une lettre de mise en demeure au locataire en tort.
Un avocat en droit de l’immobilier pour résoudre les litiges
Une médiation qui se solde par un échec ouvre la voie à une action en justice.
L’assistance d’un avocat pour résoudre un ligite en copropriété
Les différends entre les copropriétaires ou entre les copropriétaires et le syndic de copropriété peuvent aboutir à un procès. L’intervention d’un avocat se révèle donc indispensable dans la gestion des litiges en copropriété. Il mobilise son expertise pour trouver une direction favorable à son client. Il aidera à identifier les solutions efficaces et favorables à son client.
La juridiction compétence
La juridiction à saisir dépend de la nature du conflit. En règle générale, la juridiction compétente reste celle de l’emplacement géographique de l’immeuble. A tous les égards, le Tribunal de Grande Instance (TGI) peut intervenir pour la majorité des différends en copropriété.
Conclusion
Pour éviter les recours en justice, les copropriétaires doivent se conformer au règlement de copropriété. Si un différend survient et donne lieu à un litige, une résolution à l’amiable est préférable. La démarche demeure libre, rapide et peut aboutir à une solution favorable pour toutes les parties.
La médiation est également possible. Elle requiert la présence d’un médiateur en mesure de trouver une solution impartiale.
Le dernier recours est l’action en justice, impliquant l’intervention d’un avocat en droit immobilier.
