L’intervention d’un avocat pour un logement insalubre

Les articles 1912 et 1913 du Code civil du Québec définissent le logement insalubre ou impropre à l’habitation. Il s’agit d’une habitation dont l’état expose ses occupants et le voisinage à une menace sanitaire sérieuse. Invasion d’insectes, absence d’eau, système de chauffage défaillant, infestation de vermines, fils électriques mal accordés, champignons ou moisissures, telles sont les manifestation d’un logement insalubre. Comment le locataire peut-il résoudre ce problème avec l’aide d’un avocat ?

Piqûre de rappel sur les obligations du propriétaire

En vertu du Code civil du Québec, le propriétaire est soumis à une série d’obligations.

Les obligations avant l’emménagement du locataire

Le propriétaire a le devoir de fournir un logement salubre au locataire, selon l’article 1913. Le règlement interdit la location d’un logement impropre pouvant menacer la santé et la sécurité du locataire. Ce dernier a ainsi le droit de refuser de prendre possession des lieux pour cause d’insalubrité, selon l’article 1914. Son refus entrainera une résiliation automatique et de plein droit du bail.

Le droit de recours fait également partie des droits des locataires, même après avoir visité et approuvé le logement. Avant la signature du bail, il peut refuser de signer ou intenter un recours en justice s’il constate l’insalubrité de l’habitation.

Les obligations au long de la durée du bail

Le propriétaire s’assure de la salubrité du logement. Cette obligation implique les réparations nécessaires afin de favoriser une jouissance de l’habitation. Le locataire est en droit d’exiger son intervention si des travaux de réparation ou d’entretien sont nécessaires. En cas de défaut du bailleur indélicat, il a le droit d’abandonner son logement impropre, d’après l’article 1915. Ce droit prend cependant effet si le propriétaire ne manifeste aucune réaction 10 jours après la notification du locataire par le dépôt d’un avis.

Par ailleurs, un locataire ayant déposé un avis est dispensé de payer le loyer sur la période d’insalubrité du logement, sauf s’il est la cause de la détérioration. Dans ce cas, le propriétaire peut intenter un recours en justice, exiger son loyer et même les coûts des travaux de réparation.

Sollicitez un avocat pour vous aider à corriger les problèmes liés à votre logement insalubre.

Quels sont les recours pour les locataires en cas de logement insalubre ?

Un logement devenu insalubre à cause du manquement du propriétaire à ses responsabilités ouvre la voie aux recours en justice du locataire.

Envoyer une mise en demeure au propriétaire

La première étape pour le locataire résident d’un logement insalubre est l’envoi d’un avis ou d’une mise en demeure à l’intention du propriétaire. La lettre formelle s’apparente à un dernier avertissement pour exiger la résolution du problème. Elle informe l’attention du locataire d’engager les procédures judiciaires en cas d’inaction du propriétaire.

Le locataire énumère dans la lettre les travaux correctifs nécessaires et impose un délai d’exécution dans le but de retrouver un logement salubre et propre dans les meilleurs délais. Il peut même y ajouter quelques demandes additionnelles, en l’occurrence :

  • une indemnisation pour les troubles et les inconvénients causés ;
  • une relocalisation aux frais du propriétaire ;
  • une résiliation formelle du bail…

La lettre mentionne l’intention du locataire de quitter les lieux si le propriétaire reste indifférent. Durant cette étape, la présence d’un avocat en droit immobilier s’avère indispensable. Il vous aidera à rédiger une lettre de mise en demeure conforme aux règles.

Déposer une demande au TAL

Le locataire se rend au Tribunal Administratif du Logement (TAL) si la première tentative a été vaine. Il exige la remise en état du logement et, par la même occasion, une indemnisation pour les inconvénients générés par le manquement du propriétaire.

Un juge étudiera le dossier et rendra sa décision : imposer les réparations au propriétaire, demander la relocalisation du locataire durant les travaux, verser au locataire une indemnisation…

Les démarches juridiques semblent complexes, c’est pourquoi la présence d’un avocat est tout aussi indispensable.

Fournir les preuves de l’insalubrité du logement

Le recours en justice au TAL implique des preuves sur :

  • l’état et la fonctionnalité des équipements ;
  • la structure du logement : isolation acoustique, isolation thermique, dimension des pièces ;
  • l’état du bâti ;
  • le flux d’air à travers les pièces ;
  • la circulation de la lumière à travers les pièces ;
  • les risques spécifiques du logement : taux d’humidité ; amiante, risques de chute, plomb…

Le plaignant livre alors les photos des pièces et des parties détériorées. Il peut aussi recourir au service d’un expert sanitaire qui jugera de l’état des lieux et présentera sa conclusion au tribunal.

Prendre une décision

Pour résoudre le problème d’insalubrité, le locataire se heurte à une alternative : quitter les lieux ou ordonner l’exécution des travaux.

D’une part, il peut abandonner son logement après avoir aviser son locateur. Avant de quitter les lieux, il doit s’assurer de l’inactivité du propriétaire.

D’autre part, le locataire exige les réparations du logement au propriétaire, avec l’appui du TAL. Celui-ci envoie une ordonnance d’exécution des travaux. Le refus du propriétaire est alors passible d’outrage au tribunal et peut aboutir à une amende.

A tous les égards, le locataire doit informer son propriétaire de sa décision afin de le dispenser du paiement du loyer durant la période d’insalubrité du logement. A défaut d’information, le locataire doit verser le loyer dû et pourra même être tenu responsable des préjudices. Si le propriétaire n’est pas avisé, celui-ci peut même exercer un recours en dommages et intérêts ou enclencher les procédures de résiliation du bail.

Quelles sont les sanctions du propriétaire d’un logement insalubre ?

Le manquement du propriétaire après les différentes tentatives du locataire l’expose à plusieurs sanctions. Le tribunal peut prendre plusieurs initiatives :

  • ordonner le relogement du locataire aux frais du locateur défaillant ;
  • ordonner le versement d’une indemnité de réinstallation de son locataire équivalant à 3 mois de loyer ;
  • ordonner le versement d’une amende ;
  • ordonner l’emprisonnement du locateur ;
  • ordonner le versement d’une indemnisation des dommages et intérêts au locataire lésés (hospitalisation ou maladie à cause de l’insalubrité du logement) ;
  • interdire la location ou la vente du logement après le départ du locataire ;
  • ordonner l’expulsion du propriétaire de son propre logement.

La décision finale appartient au juge du TAL.

Votre avocat vous accompagnera tout au long des procédures afin de corriger les problèmes liés à un logement insalubre.

Faire appel à un avocat pour défendre vos droits de locataire

Un litige locatif à cause d’un problème d’insalubrité du logement requiert l’intervention d’un avocat, mais pour quelles raisons ?

Comment choisir le bon avocat ?

Le choix du meilleur avocat peut poser problème au regard des nombreuses options. Etudiez en premier lieu le domaine de prédilection du professionnel et arrêtez votre choix à un avocat spécialisé en droit du logement. Il détient les connaissances aiguisées sur la loi sur les logements insalubres et vous assistera tout au long des démarches. Le professionnel justifie également d’une grande expertise immobilière et sera à même de traiter votre affaire.

L’expérience de l’avocat est également un critère primordial. Assurez-vous de choisir un expert ayant à son actif plusieurs années d’expérience. Préférez un avocat ayant traité avec succès des affaires semblables à la vôtre.

Quelles questions poser à votre avocat ?

Durant votre entretien, questionnez votre avocat afin d’écarter toutes les zones d’ombre et éclaircir votre affaire. Demandez-le la hauteur du coût total de ses services pour régler votre litige.

Tout au long de la bataille juridique, questionnez l’expert sur les mérites de votre cause. Il vous fournira des réponses claires et conformes à la réalité juridique. Il vous donnera aussi un aperçu de vos chances de succès à l’affaire.

Demandez aussi à votre avocat la manière dont vous pourriez apporter votre contribution à la résolution du litige : fournir des preuves, contactez le propriétaire…

Par ailleurs, vous devez envisager, avec votre avocat, l’éventualité d’un arrangement à l’amiable, meilleure solution à un litige locatif. L’expert juridique vous accompagnera d’ailleurs durant les échanges avec votre propriétaire. D’autant que la résolution à l’amiable a l’avantage d’être rapide, satisfaisante et facile.

Quelles sont les missions de votre avocat ?

Dans le règlement du litige locatif, votre avocat endosse des rôles variables en fonction de vos besoins. Il constitue en premier lieu un consultant et analyse d’un œil objectif votre dossier. Il vous montre ensuite les directions légales à prendre et la marche à suivre pour sortir du contentieux. Il plaide aussi votre cause devant le tribunal.

En acceptant de régler votre dossier, il joue aussi le rôle de représentant légal. Il sera alors chargé de faire valoir vos droits et vos intérêts. Il deviendra votre porte-parole devant la cour.

Par ailleurs, le professionnel endosse le rôle de négociateur. Il encourage le dialogue plutôt que le recours devant le tribunal. Possédant un réel talent de négociateur, il est en mesure de mener la mission à bien et jusqu’à son terme.

Conclusion

Représentant, négociateur, médiateur, conciliateur, l’avocat en droit immobilier est un expert juridique aux multiples casquettes. Sa présence accélèrera les procédures de réconciliation avec votre propriétaire, qu’elles passent par la voie amiable ou par la voie judiciaire.