L’absence de séparation physique du bien immobilier dont vous êtes propriétaire, telle est la particularité du droit de propriété appelé indivision. Chacun possède une quote-part en indivision exprimée en pourcentage sur l’entièreté du bien. Situation fréquente au Canada, l’indivision pose toutefois problème quand la relation entre les copropriétaires se complique au point de provoquer le départ d’un résident. Dans ce cas, comment peut-il sortir de ce régime ?
Quelles sont les origines de l’indivision ?
Plusieurs raisons mènent à cette situation en copropriété : un contrat d’union, un jugement ou une succession.
Une indivision contractuelle
L’indivision contractuelle fait suite à l’engagement de 2 ou de plusieurs personnes de devenir copropriétaire indivis d’un bien immobilier. Ces personnes peuvent être des conjoints de faits, des amis, des collègues ou des connaissances.
Dans la majorité des cas, un couple ayant signé un contrat de mariage fait ensemble acquisition d’un immeuble. Leurs noms respectifs figurent dans l’acte de vente à titre de propriétaire. C’est ainsi qu’ils deviennent copropriétaires en indivision et répondent à l’appellation d’indivisaires.
La base relationnelle des indivisaires constitue le motif de leur décision d’acheter un bien commun. Chaque copropriétaire endosse les charges : les dettes et la fiscalité de l’indivision, en fonction de leur quote-part.
Il suffit d’une mésentente ou d’un changement de situation (affectation, voyage à l’étranger…) d’un indivisaire pour perturber le régime et mettre un terme à l’indivision.
Une indivision par succession
Une indivision est la conséquence d’une succession. Après son décès, le propriétaire d’un immeuble lègue son bien immobilier à plusieurs héritiers (ses descendants) dans son testament. Ces derniers deviennent copropriétaires par indivision et récupèrent chacun une part et un droit sur le bien selon le testament.
La situation d’indivision successorale prend fin après la liquidation des biens successoraux. Toutefois, la liquidation peut s’éterniser selon les difficultés et le contexte. Le problème est vite réglé si les héritiers s’entendent sur les mesures à prendre afin d’aboutir à une liquidation équitable. Toutefois, la situation d’indivision persiste si les héritiers possèdent des droits identiques sur les biens immobiliers.
Une indivision peut aussi naître du jugement du tribunal, mais cette situation est rare.
Quelles sont les conséquences de l’indivision sur le bien immobilier ?
À défaut de mesures adéquates dès le début du régime d’indivision, le partage des droits expose les indivisaires à plusieurs risques.
La vente d’une quote-part à un tiers
Sachant que les indivisaires sont propriétaires du bâtiment, le Code civil leur accorde le droit de céder leur quote-part à un tiers par la vente. La transaction requiert la présence d’un notaire. Par conséquent, une part indivise du bien immobilier peut, du jour au lendemain, être vendue à un étranger.
Cependant, ce privilège cache quelques conditions. Il se limite à la part du vendeur. L’indivisaire doit aussi respecté les droits des autres copropriétaires, ce qui risque de mettre à mal son projet de vente. Les copropriétaires ont priorité sur les potentiels acheteurs et pourront prévoir un droit de préemption, selon l’article 815-14 du Code civil.
De plus, la signature préalable d’une convention d’indivision (un contrat signé par les indivisaires au début de l’indivision prescrivant les conditions et les modalités du régime) peut imposer des restrictions sur la vente d’un quote-part.
Par ailleurs, la détermination de la valeur marchande de chaque part requiert l’intervention d’un évaluateur agréé, sauf si la convention d’indivision prévoit une répartition spécifique.
La provocation du partage
L’article 1030 C.c.Q souligne que : « Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision ». Le copropriétaire peut, à tout moment, forcer le partage des parts, faute de mesure dans la convention d’indivision.
Cette disposition publique sert les intérêts des indivisaires qui veulent s’échapper de la situation indivise sans justificatif valable. Elle concerne tous les types d’indivisions : contractuelle, successorale ou par jugement.
Après provocation, le partage est réalisé en nature. En d’autres mots, le bien en indivision est fractionné en nature. Chaque indivisaire percevra une part du bien équivalant à la valeur de sa quote-part. Si le partage en nature est impossible, arrive le paiement d’une soulte afin d’obtenir l’égalité des valeurs du bien.
Les quotes-parts obligatoirement égales
La loi exige une égalité des quotes-parts des indivisaires dans le bien immobilier. Cette disposition légale signifie qu’en cas de vente de l’immeuble, les copropriétaires auront droit à la moitié du produit de la vente. Cette distribution égale s’opère sans égard à la mise de fonds. Elle peut toutefois désavantager le copropriétaire ayant investi une somme considérable à l’achat du bien immobilier.
Cette disposition peut heureusement être évitée par une convention d’indivision. Elle devra prévoir une répartition spécifique des quotes-parts des indivisaires et préciser la contribution précise des copropriétaires lors de l’achat du bien immobilier.
Quelles sont les solutions pour sortir de l’indivision ?
L’indivisaire souhaitant sortir de l’indivision doit en aviser les autres membres et recourir à l’une de ces solutions.
La vente amiable
La meilleure démarche reste la vente par un règlement amiable. Cette mesure intervient si les membres ont trouvé un terrain d’entente concernant les modalités et les principes du partage des biens indivis. Ils passent alors chez un notaire pour demander la rédaction d’un acte liquidatif. L’officier ministériel devra alors publier la vente au service de la publicité foncière. Il peut également agir en tant qu’intermédiaire et effectuer des enchères notariales pour déterminer la valeur du bien.
Par ailleurs, la situation juridique doit être avisée à l’acheteur de la quote-part, selon l’article 815-14 du Code civil.
La vente forcée
La vente forcée peut être envisagée après consentement des indivisaires qui possèdent les 2/3 des droits indivis. Les procédures démarrent au contact d’un notaire. L’officier notifiera l’intention de vente du demandeur au reste des indivisaires (notamment ceux qui s’opposent à la vente). La notification se déroule sous la présence d’un huissier.
Si les indivisaires récalcitrants donnent leur aval, la vente se déroule sans encombre. S’ils ne manifestent aucune réaction ou répondent négativement, le notaire enclenche un procès-verbal de difficulté. Il saisit le tribunal judiciaire qui pourra ordonner la vente forcée du bien. Toutefois, le juge ordonnera la décision de vente si elle n’empiète pas sur les droits des indivisaires récalcitrants.
Le rachat de parts
Le rachat de parts entre en jeu si un seul indivisaire souhaite mettre un terme à l’indivision. Les autres peuvent verser au demandeur la valeur de sa part du bien indivis, en vertu de l’article 1033 C.c.Q. Cette solution permet aux autres indivisaires de conserver le régime d’indivision.
Toutefois, si les indivisaires peinent à trouver un accord sur la valeur de la part à reprendre au demandeur, ils devront solliciter une expertise immobilière.
Le partage
Le partage intervient dans une indivision successorale. Il existe le partage à l’amiable, le partage judiciaire et le partage par le juge des tutelles. Le partage amiable démarre après le consentement des indivisaires. Il se déroule après une évaluation des biens indivis débouchant sur une répartition équitable.
Le partage judiciaire fait suite au dépôt d’un indivisaire d’une assignation au greffe du Tribunal de Grande Instance du lieu de la succession. Le juge désignera un notaire pour procéder au partage. Il ordonnera une vente aux enchères des biens en cas d’opposition d’un indivisaire.
Le partage par le juge des tutelles est nécessaire si un héritier se trouve dans l’incapacité de manifester sa volonté dans une demande de partage amiable du bien.
La licitation judiciaire
La licitation consiste à vendre aux enchères un bien indivis s’il ne peut être partagé matériellement. L’opération permet de récupérer une somme qui sera répartie entre les indivisaires, mettant fin à l’indivision. Elle intervient essentiellement à défaut d’accord entre co-indivisaires d’une succession ou en cas de séparation d’un couple en indivision.
La licitation se passe à l’amiable entre les indivisaires ou à la suite d’une procédure judiciaire.
Quelles étapes suivre pour sortir de l’indivision ?
La sortie d’une indivision se résume à 2 démarches : la décision de sortie et le remplissage des conditions.
Etape 1 : Décider de sortir de l’indivision
L’indivisaire qui souhaite sortir du régime exerce son droit à tout moment. Il déclare sa décision et choisit la solution appropriée à la situation.
Néanmoins, il existe des exceptions légales au droit de sortie. Dans le cadre d’une indivision successorale, si les héritiers ont rédigé une convention d’indivision, ils ne pourront demander le partage de la succession tout au long de la durée de la convention (de 5 ans).
Sortir de l’indivision est aussi impossible si un héritier a demandé un sursis au partage en justice avec un délai de 2 ans.
Etape 2 : Remplir les conditions de sortie
Les indivisaires sortent de l’indivision après avoir choisi la solution adaptée à leur situation (voie amiable ou voie judiciaire).
Les services d’un notaire sont indispensables pour le partage ou la répartition des valeurs d’un bien immobilier en indivision. Il actera le partage selon les procédures choisies par les indivisaires.
Conclusion
La solution amiable demeure la meilleure option pour sortir de l’indivision. En cas de querelle persistante, la présence d’un avocat en droit immobilier vous sera indispensable. L’expert vous accompagnera dans la recherche d’une solution amiable et adapté à votre situation. Il vous guidera dans les démarches liées à la sortie de l’indivision. Dans l’hypothèse d’une bataille devant les tribunaux, il vous servira de médiateur et tentera de trouver une issu favorable à l’indivision.
