Modèle de bail précaire, bail dérogatoire ou bail de courte durée

Entête du contrat

Bail précaire / Bail dérogatoire / Bail de courte durée

Entre les soussignés :

Le Bailleur :
Nom : [Nom du bailleur]
Adresse : [Adresse complète]
Téléphone : [Numéro de téléphone]
Courriel : [Adresse courriel]

Et

Le Locataire :
Nom : [Nom du locataire]
Adresse : [Adresse complète]
Téléphone : [Numéro de téléphone]
Courriel : [Adresse courriel]

Ci-après collectivement désignés comme les « Parties »

Préambule

Les Parties conviennent par le présent contrat de conclure un bail de nature précaire, dérogatoire ou de courte durée, conformément à leur volonté expresse de ne pas être soumises au régime du bail commercial de droit commun, tel que prévu au Code civil du Québec, notamment aux articles 1851 à 2000 C.c.Q.

Ce bail est conclu pour une durée limitée et déterminée, dans un contexte où les Parties reconnaissent la précarité de l’occupation des lieux et l’absence de droit au maintien dans les lieux à l’issue du terme convenu.

Les Parties reconnaissent également que le présent bail constitue une entente distincte de toute reconduction automatique ou tacite reconduction applicable dans le cadre d’un bail commercial régulier, et qu’il est strictement limité à la durée stipulée au contrat, sans possibilité de renouvellement implicite.

EN CONSÉQUENCE, les Parties conviennent de ce qui suit :

Section 2 – Corps du contrat

Article 1 – Objet du bail

Le présent contrat a pour objet la mise à disposition temporaire par le Bailleur au profit du Locataire d’un bien immobilier situé à l’adresse suivante : [adresse complète de l’immeuble]. Le bien est exclusivement destiné à un usage [commercial/professionnel/autre à préciser] et ne pourra, en aucun cas, être utilisé à d’autres fins sans l’autorisation préalable et écrite du Bailleur.

Le Locataire reconnaît avoir visité les lieux loués, les avoir trouvés propres à l’usage convenu et les accepte en l’état, sans recours possible contre le Bailleur pour tout vice apparent. Le Bailleur ne pourra être tenu responsable d’un quelconque désagrément résultant de l’état initial des lieux, le Locataire ayant expressément reconnu l’adéquation du bien à ses besoins temporaires.

Article 2 – Durée du bail

Le présent bail est consenti pour une durée ferme de [durée à préciser : ex. trois (3) mois], prenant effet à compter du [date de début] et se terminant de plein droit le [date de fin], sans qu’il soit nécessaire de délivrer un avis ou une quelconque formalité.

Les Parties conviennent expressément que cette durée est non renouvelable et que le Locataire renonce à toute prétention au maintien dans les lieux à l’issue de cette période. Il est également entendu que le présent bail ne constitue pas un bail commercial au sens du Code civil du Québec, et qu’il s’agit d’une convention dérogatoire conclue en toute connaissance de cause par les Parties.

Article 3 – Loyer et modalités de paiement

Le loyer est fixé à la somme de [montant du loyer en chiffres et lettres], payable mensuellement d’avance, le [indiquer le jour] de chaque mois, par [virement bancaire, chèque, dépôt direct, etc.], sur le compte indiqué par le Bailleur.

Ce montant comprend [préciser si applicable : les charges, les taxes, les services, etc.]. Tout retard de paiement entraînera, sans mise en demeure préalable, l’application d’un intérêt de retard de [taux d’intérêt] par jour de retard, calculé à compter du lendemain de la date d’échéance.

Le Locataire reconnaît que le paiement du loyer constitue une obligation essentielle et que tout manquement à cette obligation peut entraîner la résiliation immédiate du présent bail, sans préjudice des autres recours à la disposition du Bailleur.

Article 4 – Dépôt de garantie

À la signature du présent bail, le Locataire verse au Bailleur un dépôt de garantie d’un montant de [montant en chiffres et lettres], destiné à garantir l’exécution complète de ses obligations contractuelles. Ce dépôt ne porte pas intérêt au bénéfice du Locataire.

Le dépôt de garantie sera restitué dans un délai de trente (30) jours suivant la fin du bail, sous réserve de l’état des lieux de sortie et de l’absence de toute dette ou dégradation. Toute somme due au Bailleur pourra être prélevée sur ce dépôt sans mise en demeure préalable.

Article 5 – Obligations du bailleur

Le Bailleur s’engage à assurer au Locataire la jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail, sous réserve du respect par le Locataire de ses propres engagements. Le Bailleur garantit que le bien est conforme aux normes légales et réglementaires en vigueur au moment de la prise de possession.

Le Bailleur demeure responsable des réparations majeures nécessaires à la conservation de l’immeuble, sauf en cas de faute ou de négligence du Locataire. Il s’engage également à ne pas troubler l’usage temporaire des lieux par des interventions injustifiées ou des travaux non urgents pendant la durée du bail.

Article 6 – Obligations du locataire

Le Locataire s’engage à utiliser les lieux conformément à leur destination telle que précisée à l’article 1, et à ne pas y effectuer d’activité illicite, dangereuse ou contraire à l’ordre public. Il doit entretenir les lieux en bon état, effectuer les réparations locatives usuelles, et veiller à la propreté des parties occupées.

Le Locataire doit également souscrire une assurance responsabilité civile couvrant les risques locatifs, avec preuve à l’appui remise au Bailleur dès l’entrée dans les lieux. Il ne peut céder ou sous-louer le bien sans l’autorisation expresse et écrite du Bailleur.

Article 7 – Clause de non-renouvellement et de dérogation

Les Parties conviennent expressément que le présent contrat constitue un bail dérogatoire au régime du bail commercial, et ce conformément à la volonté commune des Parties de déroger aux règles du Code civil du Québec applicables aux baux à usage commercial.

Le Locataire reconnaît ne bénéficier d’aucun droit de renouvellement à l’issue du terme prévu, ni de quelque statut de locataire commercial que ce soit. Cette clause constitue un élément essentiel et déterminant de la présente convention.

Article 8 – Résiliation anticipée

Le bail pourra être résilié avant son terme par l’une ou l’autre des Parties en cas de manquement grave à l’une quelconque des obligations contractuelles, après mise en demeure restée sans effet pendant un délai de dix (10) jours.

Le Bailleur se réserve le droit de reprendre possession des lieux immédiatement en cas de non-paiement du loyer ou d’usage non conforme. Toute résiliation anticipée ne dispense pas le Locataire du paiement des sommes dues jusqu’à la date de résiliation effective.

Article 9 – État des lieux

Un état des lieux d’entrée sera réalisé de manière contradictoire entre les Parties à la date de prise de possession. Cet état des lieux devra être signé par les deux Parties et annexé au présent contrat.

Un état des lieux de sortie sera effectué à la fin du bail. Toute dégradation constatée et non notée dans l’état des lieux d’entrée pourra donner lieu à des réparations aux frais du Locataire, déduites du dépôt de garantie ou facturées séparément.

Article 10 – Dispositions diverses

Toute notification requise aux termes du présent contrat devra être faite par écrit et transmise à l’adresse figurant en en-tête du présent contrat ou à toute autre adresse communiquée ultérieurement par écrit.

Les Parties élisent domicile à leurs adresses respectives pour l’exécution du présent contrat. Si une disposition du bail est jugée invalide, les autres dispositions demeureront en vigueur. Le présent contrat est régi par les lois en vigueur dans la province de Québec, et tout différend relèvera de la compétence exclusive des tribunaux du district judiciaire où se trouve l’immeuble.

Section 3 – Signature et formalités

Signature des Parties

Fait à [ville], le [date].

Le Bailleur
Signature précédée de la mention « Lu et approuvé »

Le Locataire
Signature précédée de la mention « Lu et approuvé »

Annexes au contrat

• Annexe 1 : Copie de l’état des lieux d’entrée
• Annexe 2 : Preuve d’assurance responsabilité civile du Locataire
• Annexe 3 : Relevé d’identité bancaire du Bailleur pour le paiement des loyers
• Annexe 4 : Photocopie d’une pièce d’identité des Parties

Conseils pratiques pour la signature du bail

• Vérifiez minutieusement l’état des lieux : ce document est crucial pour éviter les conflits à la fin du bail. Prenez des photos datées si nécessaire.
• Conservez une copie signée du bail pour chaque Partie. Un bail signé électroniquement est également valide au Québec, sous certaines conditions.
• Ajoutez une clause sur les modalités de remise des clés en fin de bail, notamment en précisant si elle doit être effectuée en main propre ou par courrier recommandé.

Conclusion

Le bail précaire, dérogatoire ou de courte durée est une solution contractuelle souple, adaptée aux besoins spécifiques des propriétaires et locataires recherchant une location temporaire sans les contraintes du bail commercial classique.

Comme démontré dans ce modèle, la clarté des obligations respectives des parties, la précision sur la durée limitée et non renouvelable, et la mention explicite de la volonté de déroger au régime du bail commercial sont essentielles pour que ce type de contrat soit valide juridiquement.

Ce qu’il faut retenir

• Le bail précaire n’est pas reconductible automatiquement. Il doit avoir un terme ferme.
• Il est réservé à des situations exceptionnelles ou temporaires (occupation provisoire, test d’activité, travaux).
• Les parties doivent exprimer clairement leur volonté de déroger au régime habituel des baux commerciaux.
• Une rédaction imprécise peut entraîner la requalification du bail en bail commercial, avec toutes les conséquences juridiques que cela implique.

Exemple concret

Un entrepreneur qui teste un concept de boutique éphémère pour six mois dans un local situé sur la rue Sainte-Catherine peut signer un bail de courte durée, à condition que le contrat stipule clairement qu’il s’agit d’un bail dérogatoire ne donnant aucun droit au renouvellement.

Sources et références juridiques

• Code civil du Québec – Articles 1851 à 2000, relatifs au bail, à consulter sur LégisQuébec.
• Régie du logement du Québec (TAL) – Informations officielles sur les baux commerciaux : www.tal.gouv.qc.ca
• Barreau du Québec – Guides et conseils pratiques sur les contrats de location commerciale : www.barreau.qc.ca

Astuce de professionnel

Lorsque vous concluez un bail précaire, conservez tous les échanges écrits liés à la volonté de conclure un bail dérogatoire. En cas de litige, ces éléments peuvent démontrer l’intention commune de ne pas être assujettis au régime classique du bail commercial.

Un modèle bien rédigé vous protège autant qu’un bon avocat — mais il ne le remplace pas. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un professionnel du droit pour valider la conformité de votre contrat à la situation spécifique.