Procéder à une expulsion de logement avec l’aide d’un avocat

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez connaître la procédure pour l’expulsion d’un locataire ? Tout ce qu’il faut savoir pour mieux comprendre cette procédure est dans cet article.

Quelles raisons légales autorisent une expulsion de logement ?

A savoir : dans le but de protéger les locataires des abus, la loi canadienne encadre les expulsions locatives.

L’expulsion pour cause de changement de projet

Le locataire a le droit de maintenir l’occupation de son logement tout au long de la durée du bail. Cependant, en vertu de l’article 1959 du C.c.Q, le propriétaire peut expulser son locataire pour 3 raisons :

  • il souhaite subdiviser son logement en petites unités ;
  • il souhaite agrandir son logement ;
  • il souhaite changer la destination du logement.

Le changement de destination du logement signifie la transformation de l’immeuble résidentiel en immeuble commercial.

L’expulsion pour cause de reprise de possession du logement

Dans une reprise de possession, le propriétaire oblige son locataire à quitter les lieux pour des raisons personnelles, généralement pour un usage privé du logement.

Le propriétaire se réapproprie son logement afin de l’utiliser pour lui-même, pour ses ascendants ou pour ses descendants au premier degré.

Voici les citations de textes de loi :

  • En Ontario, la Loi sur la location à usage d’habitation (Residential Tenancies Act) prévoit dans la section 48(1) que : “Le propriétaire peut donner un avis de reprise de possession s’il a l’intention de reprendre possession du logement pour lui-même, pour un membre de sa famille ou pour son conjoint, ou pour un gardien ou une gardienne, au sens de la Loi sur les services à l’enfant et à la famille, qui a besoin d’un logement.”
  • Au Québec, la Loi sur la Régie du logement prévoit dans la section 1974 que : “Le locateur peut reprendre le logement s’il le destine à son propre usage, à celui de son époux ou de son père et de sa mère, ou à celui de son fils ou de sa fille. Il ne peut cependant le faire que pour habiter lui-même, son époux, son père et sa mère ou son fils ou sa fille.”

L’expulsion pour cause de non-respect aux termes du bail

L’expulsion locataire fait suite à un manquement des termes du contrat ou des règlements de l’immeuble :

  • retard de paiement des loyers et des charges ;
  • défaut de souscription à une assurance habitation ;
  • sous-location non-autorisée…

Dans le cas d’un retard de paiement du loyer, le propriétaire peut saisir la justice, demander la résiliation du bail d’habitation et réclamer les impayés à son locataire.

Les motifs illégaux d’expulsion du locataire

Le propriétaire ne peut engager les procédures d’expulsion pour se débarrasser de son locataire, pour se venger ou par discrimination. L’expulsion est également interdite à la suite d’une plainte du locataire à une infraction du propriétaire. Ces motifs relèvent d’une expulsion locative abusive.

  • La Loi sur les droits de la personne du Canada interdit la discrimination envers les locataires sur la base de la race, de la couleur, de l’origine nationale ou ethnique, de la religion, de l’âge, du sexe, de la situation familiale, de l’orientation sexuelle, de l’état matrimonial ou du handicap.
  • La Loi sur la location à usage d’habitation (Residential Tenancies Act) en Ontario interdit aux propriétaires d’expulser les locataires sans motifs valables (liste des motifs valables : non-paiement du loyer, violation des termes du bail, nuisance ou le comportement illégal). Source : https://www.ontario.ca/fr/lois/loi/06r17
  • La Loi sur la Régie du logement au Québec interdit aux propriétaires d’expulser les locataires sans motifs valables. Les motifs valables incluent le non-paiement du loyer, la fin du bail, la reprise de possession pour usage personnel ou familial, ou la destruction du logement. (Source : https://www.educaloi.qc.ca/capsules/la-loi-sur-la-regie-du-logement)

Ces lois et règlements permettent de protéger les parties faibles et règlementent les procédures d’expulsion pour éviter les expulsions abusives au Québec et partout au Canada.

Seuls les motifs légaux peuvent justifier une expulsion de logement d'un  locataire.

Quels sont les droits des locataires et les obligations des propriétaires dans une procédure d’expulsion de logement ?

Les propriétaires sont soumis à certaines contraintes, tandis que les locataires bénéficient de quelques prérogatives en matière d’expulsion locative.

L’indemnité du locataire

Le locataire perçoit une indemnité équivalant à 3 mois de loyer. La somme est transférée à l’expiration du bail et après la présentation des pièces justificatives (contrat, facture…). Le locataire peut également réclamer une augmentation de son dédommagement auprès du TAL (Tribunal Administratif du Logement) pour les préjudices subis. L’indemnité varie en fonction des circonstances de l’expulsion (reprise de possession, changement de projet…).

Accepter ou refuser l’éviction par le locataire

L’éviction désigne le droit du propriétaire de reprendre son logement au locataire pour changement de projet.

Après réception de la notification, le locataire peut accepter ou refuser la décision du propriétaire. Dans le premier cas, il respecte les conditions inscrites dans l’avis d’éviction. S’il s’oppose à la décision, il dépose une demande au TAL un mois après la réception de l’avis. Son silence après réception de la notification vaut acceptation de l’expulsion propriétaire.

Les obligations du propriétaire

Le propriétaire ne peut procéder au changement radical du logement durant les procédures d’expulsion.

Exemple : Il ne peut changer les serrures des portes, sauf après autorisation écrite d’un médiateur des loyers.

Le propriétaire doit informer le médiateur des loyers si son locataire a délaissé ses affaires personnelles dans le logement, sachant que le propriétaire ne peut les conserver ou s’en débarrasser.

Quelles sont les étapes d’une procédure d’expulsion de logement ?

L’expulsion locative obéit à une série d’étapes règlementaires.

Prévenir verbalement le locataire

La procédure judicaire démarre sur le dialogue. Pour des raisons d’étiques et afin d’éviter toute préjudice, le propriétaire avise verbalement son locataire plusieurs mois à l’avance. L’échange a pour objectif de le convaincre et de faciliter les procédures.

Les 2 parties s’accordent sur la fin du bail et couchent par écrit leur entente afin d’éviter les mauvaises surprises. L’accord sur papier servira de preuve si le locataire change d’avis.

Durant cette étape, un avocat en droit immobilier rédigera l’entente et garantira l’authenticité du document.

Envoyer un avis d’expulsion au locataire

Les procédures se poursuivent par l’envoi d’un avis écrit indiquant les motifs de l’expulsion ainsi que la date. L’article 1959 du C.c.Q indique les délais d’envoi en fonction de la durée du bail :

  • 6 mois avant l’expiration pour un bail supérieure à 6 mois ;
  • 1 mois avant l’expiration pour un bail de 6 mois et moins ;
  • 6 mois avant la date d’expulsion pour un bail à durée indéterminée.

Si le locataire conteste l’expulsion, il enclenche les procédures de refus un mois après réception de l’avis.

Demander l’intervention du TAL en cas de difficulté

Un recours en justice au Tribunal Administratif du Logement (TAL) est nécessaire si le locataire viole la loi sur les expulsions locatives (agissement contre la loi ou entêtement à rester sur les lieux à l’expiration du bail).

Le TAL rend ensuite sa décision. Tout au long des procédures, le locataire s’acquitte des frais de son logement (câble, frais de chauffage et d’électricité).

L'aide d'un avocat se révèle indispensable pour accélérer les démarches d'expulsion de logement.

Comment éviter une expulsion de logement ?

Dans le cas d’une expulsion pour impayés, le locataire peut demander un délai supplémentaire de paiement au propriétaire s’il ne peut honorer ses dettes. Il peut également demander une réduction temporaire du loyer en attendant sa stabilisation financière.

L’intervention d’un avocat dans une démarche d’expulsion locative

L’avocat assurera la défense des droits du propriétaire. Dans le cas d’une contestation de l’expulsion, il vous aidera à défendre vos droits devant le tribunal. Son expertise en droit immobilier vous sera d’une grande utilité durant la vérification des preuves, la rédaction des accords écrits et l’envoi de la demande d’expulsion.

Conclusion

La consultation d’un avocat spécialisé en droit immobilier est indispensable lors des procédures d’expulsion de logement. Il peut servir de médiateur dès le début des démarches. Il peut aussi protéger les intérêts du propriétaire tout au long des procédures.

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