Dans le but de protéger les locataires, la loi canadienne a instauré le droit au maintien dans les lieux. Ce droit leur autorise à demeurer dans leur logement aussi longtemps qu’ils le souhaitent, sous réserve de se conformer aux conditions du bail. Cependant, le droit de reprise du propriétaire évince le droit au maintien dans les lieux, mais qu’est-ce que la reprise de logement ?
Qu’est-ce que la reprise de logement ?
La reprise de logement désigne le désire du propriétaire de récupérer son bien immobilier pour des raisons personnelles.
Comprendre la reprise de logement
La reprise de logement est régie dans l’article 1957 du Code Civil du Québec. Le règlement la définit comme le fait de reprendre le logement par le propriétaire afin d’y loger ses parents, ses enfants, lui-même ou d’autres membres de la famille. Il peut également y loger son ex-conjoint dont il est le principal soutien (moral, financier, matériel …) et sa belle-famille, même après la séparation de corps, la dissolution de l’union civil ou le divorce.
Néanmoins, l’article 1967 permet au locataire de refuser la reprise de logement avant la fin du bail, sous certaines conditions.
Les différences entre reprise de logement et éviction
La reprise de logement porte souvent à confusion avec l’éviction. Leur différence principale réside dans le projet du propriétaire. L’éviction le permet de reprendre le bien immobilier afin de réaliser un projet spécifique de construction ou de rénovation impliquant un investissement : démolition, changement d’usage, subdivision des pièces, agrandissement du logement …
La reprise de logement consiste à reprendre le bien pour l’usage personnel du locateur ou d’un membre de sa famille ou de sa belle-famille. L’option ne le permet aucunement de modifier la forme ou la destination de l’habitat, de changer son usage ou d’y effectuer une quelconque modification.
Quelles sont les conditions de la reprise de logement ?
La reprise de logement s’opère sous quelques conditions règlementaires.
Qui peut reprendre un logement ?
Le propriétaire d’une maison et le propriétaire d’un immeuble en copropriété ont le droit de reprendre un ou plusieurs de leurs logements. Le copropriétaire d’un immeuble en indivision jouit également de ce droit, à condition qu’il demeure l’un des copropriétaires et que l’autre copropriétaire soit son conjoint. Toutefois, la reprise d’un copropriétaire d’un immeuble soumis au régime de copropriété indivis est impossible.
Dans le cadre de la vente de l’immeuble, il appartient au nouveau propriétaire d’entreprendre les démarches de reprise de logement. Les procédures sont enclenchées après seulement la vente de l’immeuble (et non après la signature de la promesse d’achat).
Quand la reprise de logement devient-elle impossible ?
L’article 1959 du C.c.Q mentionne les exceptions qui confirment la règle de la reprise de logement. Il interdit la reprise si le locataire ou son conjoint a plus de 70 ans, lors de l’opération. L’interdiction est aussi valable pour les propriétaires logeant des locataires qui occupent le logement depuis au moins 10 ans et qui justifient d’un revenu inférieur ou égal au revenu maximal les permettant d’être admissible à un logement à louer modique sur le marché immobilier. Leur revenu est calculé sur la base du Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique.
Toutefois, l’interdiction est levée si le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans et plus.
Quelles sont les obligations du propriétaire dans la reprise de logement ?
La reprise de logement engage le propriétaire à certaines obligations légales.
L’envoi d’un avis de reprise de logement
Le propriétaire est tenu d’envoyer à l’intention du locataire un avis écrit pour le notifier de son intention de reprendre le logement. L’article 1961 du C.c.Q précise les mentions obligatoires à inscrire dans l’avis de reprise :
- la date prévue de la reprise ;
- le nom du bénéficiaire de la reprise de logement, son degré de parenté ou son lien avec le propriétaire bailleur ;
- les restrictions ainsi que les exceptions qui s’appliquent à certaines circonstances pour le locataire ou son conjoint de plus de 70 ans ;
- le contenu de l’article 1959 du C.c.Q.
L’absence de l’un de ces mentions compromet la validation de l’avis. Pour garantir la validité du document, il est conseillé de reprendre le modèle d’avis de reprise du Tribunal Administratif du Logement (TAL).
Le délai d’avis de reprise de logement
L’envoi de l’avis de reprise respecte un délai règlementaire fixé en fonction de la durée du contrat de bail :
- au plus tard 6 mois avant la fin du bail pour un bail de plus de 6 mois ;
- au plus tard 1 mois avant la fin du bail pour un bail de 6 mois ou moins ;
- au plus tard 6 mois avant la date prévue de la reprise de logement pour un bail à durée indéterminée.
Le locataire a alors 1 mois pour répondre à l’avis. Son silence vaut refus de l’avis de reprise de logement.
Quelles sont les démarches de reprise de logement ?
L’envoi de l’avis de reprise de logement démarre les procédures qui dépendent de la réaction du locataire après réception de l’avis.
Attendre la réponse du locataire
Le locataire peut communiquer sa réponse à voie oral, mais il est recommandé de le fournir par écrit. D’ailleurs, vous pouvez dénicher un modèle d’avis de réponse à une reprise de logement au TAL.
Il peut accepter ou refuser la demande de reprise de logement. Dans le cas d’un refus, le propriétaire s’adresse au TAL un mois après l’expiration du délai pour demander la reprise de son logement. S’il n’envoie aucune demande au tribunal, le locataire peut rester dans le logement.
Dans le cas d’un refus du locataire, le propriétaire doit démontrer son désir de reprendre le logement pour la fin inscrite dans l’avis, selon l’article 1963 du C.c.Q.
Demander l’intervention du tribunal
Le dépôt de la demande d’intervention au tribunal est délimité en fonction de la situation. Il est fixé à un mois à compter de la réception de la réponse de refus si le locataire a envoyé son refus par écrit. Dans le cas contraire, la demande d’intervention est envoyée le mois suivant la fin du délai de réponse du locataire, si ce dernier n’a manifesté aucune réaction.
Assister à l’audience au TAL
Après le dépôt d’une demande d’intervention, le propriétaire prouve au TAL qu’il entend reprendre son logement selon les raisons mentionnées dans l’avis. Si le locateur reprend son bien immobilier pour y loger une autre personne, celle-ci doit être présente à l’audience et déposer son témoignage.
La suite de l’affaire dépend de la décision du TAL. Si le tribunal autorise la reprise, il peut soumettre le propriétaire à quelques conditions (versement de frais de déménagement, indemnité, date du départ…). Dans le cas d’un refus, le locataire peut reprendre ses habitudes et occuper le logement. Le bail se poursuit comme prévu et est renouvelé, au besoin, à sa date d’expiration.
L’intervention d’un avocat dans la reprise de logement
L’avocat en droit du logement ou en droit immobilier traite une affaire de reprise de logement, mais pour quelles raisons faire appel à ses services ?
L’intervention d’un avocat pour protéger l’intérêt du propriétaire
Un mandataire, en l’occurrence, un avocat en droit du logement, est en mesure de vous représenter tout au long des démarches de reprise de logement.
L’expert juridique vous accompagnera dès l’envoi de l’avis de reprise de logement. Il peut aussi assister au dialogue avec le locataire.
Dans le cas du refus du locataire, votre avocat vous représentera durant l’audience au Tribunal Administratif du Logement.
Sa présence évitera les erreurs, les omissions et les pièges juridiques pendant les démarches de reprise de logement.
Par ailleurs, l’expert résout également les litiges liés à la gestion locative, l’acquisition immobilière, la promotion immobilière…
L’intervention d’un avocat pour protéger l’intérêt du locataire
Le locataire peut faire appel à un avocat en cas de mauvaise foi du propriétaire. D’ailleurs, l’article 1968 du C.c.Q lui invite à réclamer les dommages-intérêts et des dommages punitifs s’il réussit à prouver les mauvaises intentions de son locateur dans le cadre d’une reprise de logement. Les services de l’expert juridique lui seront d’une aide utile tout au long des démarches.
Un propriétaire fait preuve de mauvaise foi s’il reprend le logement :
- pour une raison autre que celle mentionnée dans l’avis de reprise ;
- pour un faux motif;
- pour nuire au locataire ;
- pour avoir agi de manière déraisonnable envers le locataire.
De plus, la présence d’un avocat est requise lors de la perception des indemnités du locataire, si le TAL autorise la reprise de logement. Selon l’article 1967 du C.c.Q, le locataire perçoit les frais de déménagement et d’aménagement, les frais de transport des biens, les frais de branchement aux services publics ainsi que les frais des suivis postaux. Le TAL peut même accorder au locataire des indemnités annexes (indemnités pour troubles et inconvénients…).
Conclusion
La présence d’un avocat se révèle ainsi indispensable aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. Son intervention accélèrera les procédures de reprise de logement et évitera leur ralentissement.
