Faire appel à un avocat pour un litige avec le propriétaire
La relation entre propriétaire et locataire n’est jamais à l’abri d’une mésentente. Une discorde qui s’éternise aboutit inévitablement à un litige. Les services d’un avocat s’avèrent alors précieux pour faire valoir vos droits et protéger vos intérêts en tant que locataire. L’expert juridique vous fournira tout l’appui nécessaire si l’affaire se termine devant les tribunaux. Comment peut-il vous sortir d’une relation conflictuelle avec votre propriétaire ?
Quelles sont les obligations du propriétaire envers le locataire ?
Entretien, conservation de l’état des lieux, jouissance paisible du logement figurent parmi les obligations du propriétaire.
Assurer une jouissance paisible du logement
L’article 1854 garantit au locataire la jouissance paisible des lieux. Le propriétaire s’assure de l’absence de perturbation de n’importe quelle nature. Dans cette lancée, il ne peut rester indifférent face à un résident de son immeuble qui subit un dommage à cause d’un autre locataire. Il avise le responsable par écrit au et remédie à la situation.
L’inaction du propriétaire permet au locataire victime de saisir le Tribunal Administratif du Logement (TAL) afin de réparer le préjudice. Il peut demander la résiliation du bail, exiger les dommages et intérêts ou obtenir une réduction du loyer.
Par ailleurs, le locateur ne peut intervenir pour un trouble causé par une personne hors de son contrôle (invité, résident de l’immeuble voisin, facteur…).
Fournir un logement en excellent état
Le bien immobilier loué est livré avec tous les équipements à la date convenue. Ainsi, l’entente sur la fixation de la date d’emménagement du locataire est primordiale.
Le logement contient les équipements fonctionnels. Les lieux sont propres et habitables. Si besoin, le propriétaire effectue les travaux de réparation et d’entretien nécessaires afin de corriger la défaillance de certains équipements.
Entreprendre les réparations nécessaires
Tout au long de la durée du bail, le propriétaire réalise les travaux d’envergure (réparation du toit, revêtements…) indispensables à l’habitabilité du logement.
Le manquement à cette obligation ouvre la voie aux procédures judiciaires. Le locataire peut, d’une part, saisir le TAL pour exiger les réparations. Le tribunal s’exécute et facture les frais au propriétaire défaillant. Il dictera également les conditions d’exécution des travaux ainsi que le montant final à la charge du propriétaire.
D’autre part, le locataire peut réaliser les travaux sans l’aval du propriétaire :
- s’il a informé le propriétaire et tenté de le convaincre de la nécessité des travaux ;
- s’il a constaté l’inaction du propriétaire ;
- s’il a notifié l’urgence des travaux.
Les frais de réparation lui seront remboursés ou retirés du loyer.
A savoir : les dépenses liées aux consommables courants, tels que les ampoules, ne sont pas remboursées par le propriétaire.
- Ampoules et luminaires : Le remplacement des ampoules et des luminaires endommagés ou brûlés est généralement de la responsabilité du locataire.
- Piles : Si des appareils ou des détecteurs nécessitent des piles, leur remplacement est habituellement à la charge du locataire.
- Filtres : Les filtres des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation doivent être remplacés régulièrement, et cela est généralement à la charge du locataire.
- Nettoyage courant : Les frais de nettoyage courant de l’appartement, tels que le balayage, l’aspiration et le lavage des sols, sont généralement de la responsabilité du locataire.
Garantir l’usage du logement et conserver sa destination
Le propriétaire garantit l’habitabilité du logement. Il s’assure que l’habitation sert à l’usage auquel il a été destiné pour toute la durée du bail. Cependant, cette responsabilité peut être atténuée si le locataire omet de communiquer à son propriétaire les détériorations causant l’insalubrité du logement.
L’obligation de conservation de la destination du logement signifie l’impossibilité de changer sa forme matérielle (modifier la subdivision du logement, l’agencement des pièces…). Cette obligation interdit le changement de vocation de l’habitation (transformer l’immeuble à logement en immeuble commercial).
Par ailleurs, le Code Civil interdit au propriétaire de recevoir une somme autre que le loyer. Le dépôt de garantie est donc proscrit par la loi.
Quelles sont les obligations du locataire envers le propriétaire ?
La signature du bail engage également le locataire à plusieurs responsabilités.
Verser les mensualités locatives
Le paiement du loyer chaque mois à la date convenue (sauf exception d’une mention inscrite dans le bail) est la première obligation du locataire, selon l’article 1903 du C.c.Q. Dès le dépassement de la date de paiement prévue, il est considéré comme en retard. Ce manquement permet au propriétaire de déposer une demande au TAL pour exiger la somme convenue.
Si le locataire ne manifeste aucune réaction 3 semaines après la réception de la notification, le propriétaire peut exiger la résiliation du bail.
Adopter une bonne conduite
Le locataire utilise le logement avec prudence et raison. Cette obligation englobe 2 responsabilités :
- effectuer certains travaux prévus dans le bail, sauf les dommages causés par une autre personne ;
- informer le propriétaire des détériorations des parties du logement.
Le locataire ne peut troubler la jouissance paisible des lieux des locataires de l’immeuble. Sa responsabilité est donc soulevée pour les actes des personnes à sa charge. Le propriétaire peut même demander une résiliation de bail, voire une expulsion au TAL pour cause de trouble de jouissance des autres locataires.
Quels sont les litiges fréquents avec le propriétaire ?
Une relation saine et stable entre propriétaire et locataire repose sur le respect mutuel des devoirs. Les contentieux résultent du manquement d’une partie.
Les impayés
Les loyers impayés demeurent une éternelle source de conflit entre les 2 parties, sachant que le locataire doit verser son loyer le 1er du mois (sauf exception d’une date précisée dans le bail). Néanmoins, la loi tolère un retard causé par un préjudice sérieux (comme une perte de revenue ou une déstabilisation financière), si le locataire fournit une preuve de sa situation financière.
En vertu de l’article 1883, le locataire peut éviter la résiliation du bail pour non-paiement de loyer s’il verse son loyer accompagné des frais et des intérêts.
Les perturbations sonores
La victime d’une perturbation sonore peut exercer un recours contre son propriétaire si, après une mise en demeure, celui-ci reste indifférent à la situation. Le locataire peut exiger la réduction du loyer et réclamer les dommages.
Cependant, le propriétaire ne peut être tenu pour responsable d’un trouble causé par un tiers qui échappe à son contrôle. Dans ce cas, il prouvera devant le tribunal son innocence. Le tribunal analysera le contexte et décidera de la suite à donner à l’affaire.
Dans une affaire de perturbation sonore, le tribunal accorde une importance capitale à la nature des bruits et condamne uniquement les nuisances « anormales ».
Le harcèlement du locateur
Selon le TAL, le harcèlement se définit par des paroles et des actes répétitifs ayant pour objectif de restreindre le droit d’un locataire à la jouissance des lieux et dans le but de le pousser à quitter son logement. Sont exclus de cette définition : les disputes fréquentes à cause d’une divergence d’opinion ou un conflit de personnalité.
Un litige locatif provoqué par un harcèlement est l’objet d’une étudie minutieuse afin de déceler la conduite réelle du locateur. Le locataire peut appuyer ses propos avec des preuves au tribunal et ainsi confirmer les stratégies illégitimes du locateur pour obtenir son départ.
Le départ subit du locataire
L’article 1975 estime que le bail est résilié si, sans motif apparent et sans en informé son propriétaire, le locataire quitte le logement avec ses effets personnels. Le contrat est alors rompu si le locataire se soustrait de ses obligations, notamment le paiement du loyer.
Le jugement final appartient au TAL. Cependant, les 2 parties peuvent se défendre avec l’aide d’une expertise immobilière.
Quels sont les recours en cas de litige avec le propriétaire ?
La communication demeure la meilleure solution pour résoudre un litige. Le plaignant peut, néanmoins, recourir à une solution juridique si le dialogue est un échec.
Solliciter le TAL
Le locataire peut exercer l’intervention du TAL (ou la Régie du Logement). Cette instance qualifiée se charge de la négociation afin de sortir le propriétaire et le locataire du contentieux.
Le plaignant peut demander au TAL :
- une révision de loyer ;
- une résiliation du bail ;
- le respect de son droit de jouissance paisible ;
- le respect des obligations de réparation et d’entretien.
L’aide d’un avocat en droit immobilier se révèle précieuses pour représenter son client, aider à la préparation du dossier et protéger ses intérêts.
La conciliation
Le TAL propose aussi un service de conciliation qui ouvre la voie au dialogue en présence d’un conciliateur. La procédure judiciaire a l’avantage d’être confidentielle, rapide, volontaire et gratuite. Elle démarre sur le dépôt d’une demande de conciliation afin d’obtenir une séance.
Si la conciliation ne donne aucun résultat, le dernier recours reste l’arbitrage. La méthode mandate l’intervention d’un arbitre (qui peut être un avocat).
Comment choisir son avocat pour sortir d’un litige avec le propriétaire ?
A tous les stades de la procédure judiciaire, la présence d’un avocat est indispensable, mais comment trouver un expert digne de ce nom ?
Chercher le meilleur avocat en droit immobilier
Commencez vos recherches avec vos proches. Dans votre entourage, interrogez la personne ayant déjà eu recours aux services d’un avocat en droit immobilier. Son retour d’expérience vous facilitera la tâche.
Le bouche à oreille est également efficace pour dénicher la perle rare.
Les outils en ligne vous seront d’une grande aide. Les avis dans les forums, les cabinets en ligne, les annuaires numériques regorgent de contacts d’expert spécialisés.
Etudier le domaine de prédilection de l’avocat
Analysez ensuite les domaines de prédilections de l’expert et assurez-vous que le droit immobilier se trouve dans son répertoire de compétences.
La récurrence des affaires forge l’expertise du représentant de la loi. Préférez un avocat ayant résolu un litige locatif et ayant traité une affaire similaire à la vôtre.
Conclusion
Expertise immobilière, assistance juridique, protection de vos droits, telles sont les raisons de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. Sa présence rehaussera vos chances de succès et vous sortira du litige locatif dans les meilleurs délais.
